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2015/10/28 

初期費用・入居までの期間にメリットあり!居抜きオフィスを探すときにチェックしたい5つのポイント

新しいオフィスを探すときに、内装工事費を抑えられる「居抜き物件」を探そうとする方も最近は多く、居抜き物件専用のサイトはいくつもあります。

しかし、居抜き物件のメリットだけに気を取られて、安易に決定しようとしていませんか?この記事では多くのメリットのある居抜きオフィスについて紹介するとともに、その物件を探すときの注意点をご紹介します。

居抜きオフィスとは?

居抜きオフィスとは以前その場所にあったオフィスの内装レイアウトや設備がそのまま残っている物件のことを指します。この物件のメリットは大きく3つ。

第一に、内装や設備をそのまま引き継げるので内装工事費が安く抑えられます。第二に、回線を新しく引いたりといった諸契約の時間がかからず、オフィスを譲渡されたらすぐにでも業務を開始できます。第三に、設備導入のためのの各業者への発注など諸々の面倒な手間を省くことができるのです。

ちなみに内装を受け継ぐ居抜き物件を借りる際には以前の借主に内装譲渡金を払わなければなりません。しかしその費用は一から工事をするよりも大変安く済むのです。

チェックポイント

魅力的に映る居抜き物件ですが、決定する前に次のポイントをチェックしましょう。トラブルが起きてしまうと、結局通常の物件よりも多くのお金がかかってしまうことになりかねません。

オフィスでの業務開始日から逆算して余裕のある調査や確認を行い、業務を始めてから問題が起きないようにしましょう。

ポイント1 資産価値を適切に把握できているか

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内装や設備の性能や価値は前の借主から説明を受けると思いますが、一度専門業者に頼んで確認してもらいましょう

空調設備で冷房は機能しても暖房はまったく機能しなかったり、デスクの耐久性が劣化していたり、思わぬところに不備があることがあります。適切に資産価値を把握し、あまりに不備が目立つようであれば内装譲渡金の減額を交渉しましょう。譲渡されてから不備が発覚しても遅いのです。

ポイント2 リース契約が残っていないか

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設備にリースの物品がないか確認することは非常に重要です。なぜならリース関連の話は大きなトラブルの元になるからです。例えばオフィスで使う家具がリース品であった場合、契約期間終了と共にリース会社は家具を持ちかえるケースがあります。

なぜならば、リース会社にとって以前の借主との契約はこの時点で満了したことになるからです。必ず、リース契約をしている物がないか確認を取りましょう。弁護士やコンサルタントに依頼して、契約書にリース契約に関する条項を織り込んでもらっても良いでしょう。

ポイント3 貸主から譲渡許可が出ているか

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考えなければならないのは、テナントの譲渡契約を前の借主が貸主の許可なく独断で進めている可能性です。賃貸契約書に契約を委任する旨の文章が記載されていなければ貸主の承諾が必要となります。

これは借主同士で解決できる問題ではないので、知らずに譲渡を成立させてしまえばトラブルの原因になります。

ポイント4 原状回復はどのようにすればよいか

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これはオフィスを退去する際の対応についての問題です。不動産の契約書に盛り込まれる「原状回復事項」に、オフィスを退去するときどの状態で返せばよいのか示されます。

それによりスケルトン(内装などが除去された、むき出しの状態)で返さなければならないのか、内装・設備をそのままに居抜き物件として譲渡してもよいのか対応が変わります。

一般的にはスケルトンの状態で返すのが普通です。ポイント3で触れた貸主との契約状況とも関わってくることなので、確認を怠らないようにしましょう。

ポイント5 「居抜きオフィス」でなくても借りたいか

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根本的な部分になるのですが、その物件の長所が「居抜きオフィスであること」のみでないか、もう一度考えてみてください。居抜き物件は確かに通常の物件よりもはるかに安く、そのため魅力的に映ります。

しかし、あなたの会社がオフィスに求める条件は「価格の安さ」だけなのでしょうか。駅からのアクセスといった地理的条件や実現したいレイアウトなど、オフィスに求める条件はほかにもあるはずです。もう一度オフィスへの希望に優先順位をつけ、改めてその物件を見てみましょう。もしかしたらより良い物件があるかもしれません。

「居抜きオフィス」の選択は慎重に!

最初に述べたように居抜き物件のメリットはとても大きいです。面倒な手続きが省略でき、極めて短期間の準備で業務を開始できます。なにより安い! その浮いた初期費用で内装や設備をさらにグレードアップすることだってできます。
ただし「居抜きオフィス」はその分通常の物件よりも気をつけねばならない点があることを忘れてはいけません。できれば前の借主と協議を重ね、物件を精査して悔いの残らない物件選びをしましょう。

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